一、沈阳简介：

沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，东西长 115 公里 ，南北长 205 公里 。沈阳市国土总面积为 12980 平方公里，其中建成区面积 261 平方公里；下设9个区，1个县级市，3个县。境内总人口为671万人，加上流动人口估计在900万左右。

2004年中，以沈阳为中心，辐射150公里半径的，包括沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳和铁岭7个城市的辽宁中部城市群经济区全面起步，这就是酝酿多年的“大沈阳”城市群。面积达6.5万平方公里，占辽宁省总面积近45％；人口2126万，约占辽宁省总人口的50％；GDP占60%，城镇化水平高达54.2%。这是辽宁省产业最集中、经济实力最强、最具活力的地区。其中沈阳是东北地区最大的中心城市，具有独特的区位优势。周边6个城市与沈阳资源互补，是沈阳重要的工业原料、能源供应基地，也是沈阳农副产品、商品粮的重要供给地区。依靠市场机制整合的“大沈阳”城市群，将对辽宁乃至东北地区经济的快速发展产生强大的推动作用。

二、城市群规划和交通

1、七大城市群，蛛网密布

沈阳作为中国东北地区最大的经济中心城市和通往中国长城以南地区的必经之路，长期的经济发展，形成了密如蛛网的航空、铁路、公路运输网络。

沈阳的铁路是东北地区最大的铁路枢纽，沈山线、沈吉线、长大线、苏抚线等铁路干线，沟海线、辽溪线等都交汇在沈阳。

公路四通八达。绕城高速公路与沈大、沈抚、沈本、沈铁、沈山线，构成“一环五射”高速公路网，这是全国少有的高速公路网络。

城市“都市圈”交通基础设施便利完备，高速公路、铁路网络发达，都市圈内形成以沈阳为中心的1小时交通圈，带动了人流、物流、金融流、信息流的互动。

2、市内九大区，环环紧扣

绕城高速公路、“大二环”、六路三桥“，连接沈阳市区几大区（见下图）

近年来，沈阳的道路规划建设力度非常大。规划仅城区现代化交通体系建设投资即达300余亿元，建设全封闭快速交通网175公里和快速轻轨道路网279公里，地铁一期工程12公里，以及纵横全部城区的单行道系统等。

3、 数字看城市

2005年，沈阳的各类经济数据表明：这是一个处于上升通道并充满活力的城市，成为东北地区经济实力最强的城市。

三、城市群与产业群

“大沈阳”城市群，以沈阳为中心的150公里的半内，有中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和煤炭基地铁岭。该城市群占辽宁省钢铁产量占95%，装备制造占75%，石化占30%，石油化纤占全国的50%。在“大沈阳”规划下，七大城市以其牢固的产业基础逐步发展成为产业集群体。

l       鞍山：不仅要建设全国重要的精品钢生产基地，而且要建成世界精品钢生产基地。

l       抚顺：加快融入“大沈阳”，逐步实现沈抚各类市场及物流的一体化。

l       本溪：以冶金、钢铁深加工制品、现代中药、旅游和建材工业等五大产业的发展为突破口。

l       营口：做好港口服务，建立物流基地。

l       辽阳：重点发展四大支柱产业：化工化纤塑料，精品钢材、铝材、铜材，零部件配套产业，农副产品加工业。

l       铁岭：打造面向“大沈阳”的能源基地、优质农产品生产加工基地、工业制造业配套基地和沈阳休闲娱乐观光的后花园。

四、沈阳产业分析

沈阳市在编制《沈阳老工业基地调整改造振兴规划》中，对沈阳的产业发展方向、城市定位和功能进行了深入研究。到2010年，沈阳集中做强做大“五个产业”。

五个产业是汽车及零部件、装备制造、电子信息、化工医药和农产品加工。在这五个产业中，集中主要精力做好汽车及零部件、装备制造业和电子信息这三大产业。

以重工业发展为主的沈阳，在日用消费品方面以往主要作为南货北调的枢纽集散地——通过发达的交通将南方地区的轻工业产品北运到沈阳，通过五爱市场、中国鞋城、中国家具城等著名专业市场分发到东北三省地区。随着经济的发展和改革开放程度的加深，沈阳当地的轻工业，如服装、鞋、家具、皮箱等产业也逐步发展起来。制鞋业也在其中。

五、鞋业产业分析

（一）全国鞋业发展概述

中国最大的几个鞋业生产基地概括称为“三州一都”，即：以广州为中心的珠江三角洲制鞋基地，以泉州为中心的晋江、石狮、蒲田一带的生产基地，以温州为中心的温州地区一带的生产基地，以及以生产女鞋为主的成都制鞋基地。这是中国最具规模、最集中的四大制鞋基地。这四大制鞋基地分布着我国主要的鞋类专业市场。

1、广州鞋类专业市场

广东制鞋业堪称全球鞋业最活跃最具潜力的地区，广州拥有成熟的专业批发市场群体，在广州市环市西路、站西路及三元里、广园路一带，汇聚了近20家不同规模档次的鞋类及鞋材专业市场，堪称全国乃至全球最具规模的鞋业批发市场。鞋业专业市场的繁荣和发展对广东制鞋业生产的发展及出口起到了极大的推动作用，其中“新濠畔鞋材五金广场”是最有影响力的鞋材专业市场。

2、泉州鞋类专业市场

以泉州为中心的晋江鞋业发展带动了区内鞋材及鞋机市场的繁荣发展，在鞋业重镇陈埭形成长达数公里的“鞋材一条街”，集鞋业原辅材批发、零售、储运、鞋机展销为一体经营。年成交额约20亿元，是华东地区规模最大的鞋材市场之一。目前，晋江市和陈埭镇政府兴建总投资1.85亿元的陈埭鞋材商贸市场。

3、温州鞋类专业市场

鞋革工业是温州的传统工业，形成了由制革、皮鞋（含旅游鞋）、皮件（含皮服）3个主体产业和皮革化工、皮革机械、皮革五金、鞋用材料等配套成龙的鞋革工业体系，成为全国重要的皮革制品生产和出口基地。温州鞋业走专业分工协作道路，形成了全国首屈一指的配套体系：如乐清白石鞋底生产基地，永嘉黄田鞋饰生产基地，年销售额达30亿元的市区河通桥鞋料市场，年销售额达20亿元的生皮市场及皮革机械市场、皮革化工市场等。

4、成都鞋类专业市场

成都现有制鞋企业3000多家，具有中型以上生产规模的企业约10%左右，绝大多数是小型企业，与广州、温州的大厂相比，成都鞋厂更显得规模小却极具灵活性，它的生产模式一般是接单做鞋，很少有库存储备，产品以中低档女式皮鞋及童鞋为主，男式皮鞋的生产厂及产量却比较少。在成都形成规模的皮革市场有：双楠、三盛、鸿顺、武星等，以经营皮料、鞋材、机械及配件等为主。商户约2000多家，包括本地及广东、温州、福建、河北、台湾等地商户。

（二）沈阳地区鞋业分析

沈阳市的制鞋产业是在鞋业交易市场发展的基础上发展起来的。位于南塔的中国鞋城始建于1989年，于2001年经过整体改造，现已成为全国规模最大的鞋业专业批发市场。随着中国鞋城的发展，周边又建成了金马鞋城、恒泰精品区等鞋业经营企业。目前，中国鞋城地区鞋业销售企业营业总面积近15万平方米，拥有经营业户3000多家，经营品种齐全，年成交额位居国内鞋类批发市场前列。 中国鞋城经营的商品覆盖东北三省及内蒙古，销往北京、天津、河北、山东、云南、温州、广州成都等地，辐射全国。在国际市场上，其商品远销到蒙古、俄罗斯、日本、韩国和朝鲜等周边国家，另外还有部分商品打入了美国和东欧市场，并且出口额在逐年递增。已成为中国鞋类专业批发市场的名牌。

进入九十年代后，随着南塔鞋业批发零售市场的发展，相应带动了地产鞋的开速发展，以家庭作坊式鞋产品加工业、鞋材原料生产的生产厂家在沈阳周边地区发展起来。初步形成了如下几个鞋业园区：方家栏鞋业园区、汪家组团鞋业园、东瓦窑鞋业园、红菱矿制鞋厂家等四大园区。

根据中央提出“振兴东北老工业基地”的发展战略，沈阳市在促进地方经济发展中，将鞋业产业确定为重点扶持发展的产业之一。东陵区作为沈阳市鞋业发展的龙头地区，被确定为鞋业产业集群（北方鞋都）的所在地。东陵区有各类制鞋企业1800余家，规模以上制鞋企业400家，2005年实现产值300亿元。鞋业产业集群已具备一定的产业基础和资源、技术条件。强劲的产业基础，辐射到周边七个城市群，目前东北鞋业厂家达到20000多家。

综上分析，沈阳已经成为东北地区最集中的鞋业生产基地，东陵区则成为沈阳鞋业生产－销售最集中的地区。据分析，随着国内外众多品牌进驻沈阳投产，沈阳的制鞋业将逐步壮大起来，成为广州、温州、泉州和成都之后的全国第五大鞋类产业基地。

六、同类市场简析

目前，沈阳唯一一个皮革鞋材专业市场就是位于广宜路的沈阳皮革鞋材市场。该项目建于1990年，于1991年开始招商营业，市场经过两年的运行期，才被经营业主认同。

1、基本情况

占地面积：4000平方米

建筑面积：20000平方米/ 营业面积 12000平方米

档口数量：465个

配套设施：设有客、货电梯（不动），4000平方米仓储库房，3000平方米停车场。

经营范围：皮革鞋料、制鞋辅料、鞋用五金配件、化工原料、制鞋机具等

进货渠道：皮革以河南、河北、广东、山东、江浙、辽宁等地区为主，鞋材辅料以辽宁本地为主。

辐射范围：商品主要销往辽宁、吉林、黑龙江、内蒙古等地，年成交额均在8亿元以上。

位置和交通：大东区广宜路和小北街，距离望花货运站约一公里；周边有普臣商贸等大型零售商贸区。

业态分布和经营情况

另有，外周边门市有约60个左右，面积：7--20 M2

2、产权情况

该大厦一层全部铺位产权都归个人所有，其他经营业户均为租赁户。2004年12月份，新推出一层17个铺位，位置在靠近北门的地方，面积在9－12平米，售价为40－45万/个，价格比2003年贵2万元/个。二层新装修的18个铺位及三层归工商局管理，铺位只租不售，其他铺位产权已经卖给个人。三层重新装修后2004年11月上旬采取竞标租赁的方式进行出租，起拍租价450元/M2，由于气氛较为火爆（有人哄抬价格），铺位最高价为8600元/M2/月。四楼目前还没有规划，只是各种办公、收费及招商的场所。

3、经营费用情况

（1）租金

广宜街沈阳皮革鞋材城属于大东区工商管理局下属物业，一直以来处于垄断经营状态，因此，在租金和收费上带有深刻的行政管理痕迹。租金价格已从2000年的2万元/个升到8万元/个，仅四年时间增长来了400％，特别是在2004年，由于商场垄断经营，不断的哄抬价格，使商场租金最高达到9万元/个，经营商家为能在商场继续经营，不得不承担高昂的租金。

（2）相关费用

以三层C15铺位  6 M2分析：

管理费32元/ M2，192元/月，一年2304元/年

工商税：700元/个，一年8400元/年

国税：500元/个，一年6000元/年

地税：200元/个，一年2400元/年

以上合计一年：19104元/年

租金：250元/月. M2，一年18000元/年

以上合计：37104元/年，折合每平米：515元/月

由于各种费用使经营业户不堪负重，租金不断上涨，一些小的经营业户已经难以运作，利润被重重剥削，经营业户怨声不断，但为了生计，仍在苦苦支撑，他们对新市场的出现极为关注。

七、项目介绍

1、市场综合概念定位：

落户北方鞋都，抢占新一极鞋材高地

2、形象定位语：

中国北方皮革鞋材商贸集散地

3、项目简介：

金马集团巨资兴建的金马国际皮革鞋材市场地处北方鞋都东陵区东陵路95号甲，是沈阳市政府2007-2008年重大建设工程、沈阳市重点产业投资项目。作为北方鞋都产业园的重要组成部分，项目占地近70亩，建筑面积约10万㎡，其中经营皮革交易区约1.5万㎡，辅料五金交易区约1.25万㎡，中央电子商务办公中心约1000㎡，产业服务推广中心约1000㎡，国际会展中心25000㎡，国际仓储物流中心约6万㎡，高级商务办公区约1万㎡。可容纳近、600家皮革鞋材经营商家进场经营，建成后将成为东北新一极皮革鞋材集散地和东北皮革鞋材品牌商家集中营。

沈阳金马汇聚中外各大鞋业产业基地的皮、革、里、五金、辅料、化工、机械及相关产业配套产品，荟萃东北、华南等主要产区的各类鞋材产品以及国际品牌，形成东北皮革鞋材市场门类最齐全、品种最丰富、款式最新颖、价格层次丰富的产品线，使采购商可以在这里完成一站式的采购计划，成为东北皮革鞋材市场采购效率最高、采购成本最低的国际商贸平台。

    作为世界级的皮革鞋材市场，金马国际由国际级顶尖商业建筑公司美国易高―――精心规划，经中外皮革鞋材市场专家及物流商贸专家反复论证。搭建服务于东北三省乃到东北亚采购商、经营户及配套行业的“五大中心”，在满足现有行业交易模式的基础上，构建一个集现货批发、订单批发、区域代理、网上交易等多种交易模式于一体的国际化皮革鞋材交易平台和集物流、会展、电子商务、产品服务、新品发布等于一身的综合型产业服务基地。

      此外，金马国际将以国际化的视野组建专业化经营管理团队。金马国际皮革鞋材交易市场将邀请拥有丰富经验的金马鞋城经营管理一线团队强势加盟，国际化、专业化的经营管理团队和一线的品牌商家强势合作，必定会使金马国际皮革鞋材交易市场走向更高处，成为东北地区乃至东北亚地区的鞋厂商家蜂拥采购的皮革鞋材集散地，更成为一个产业前沿之都，一个产业权威胜地和最具权威的专业市场。

功能规划：

五大中心：

商品经营交易中心、电子商务办公中心、国际物流仓储中心、国际会展中心、产业服务推广中心

商品经营交易中心

东北皮革鞋材产品交易平台

中国（东北）品牌连锁商家加盟中心

中外品牌商家代理商集中营

中央电子商务办公中心

独家打造高端电子商务交易平台，开通商贸世界。

2000㎡高端电子商务办公中心，最新商务资讯发布权威机构。

链接各大行业权威媒体，共享国际前沿资讯。

市场内部各商家均有独立网络光纤，轻享金马国际交易。

国际物流仓储中心

5万㎡仓储中心，层高4.8m，最大限度满足商家需求。

8座2吨级自动货梯24小时开放，保障商品运输畅通无阻。

16条物流人行通道，处处为你物流便捷提供保障。

4座自动扶梯，高效便捷时尚体现。

独家配备市场专属物流公司，提供便利运输服务

近2500个专停车位，出行通畅便捷。

国际会展中心

3万㎡综合展示区，打造永不落幕会展。

年度东北（中国）皮革鞋材交易会展示中心，提升产业升级。

行业高峰年会论坛，把脉行业发展动态。

产业服务推广中心

东北鞋业产业服务推广基地

东北鞋业产业协会联合办公中心

东北鞋业专家办公中心

专业媒体驻沈办公中心

东北皮革鞋材新产品发布中心

(展览服务、订货、客户联谊、市场专刊编辑、广告发布、新品发布、行业会唔)

功能、业态组合：

1F  商品经营交易中心（设置金融银行系统、物流公司等）

    国际会展中心

A区 品牌综合区

C区 西端五金辅料综合配套区

东端皮革、里综合区

D区 机械、工具区、综合区

2F  C区 国际物流仓储中心区

    D区 市场经营综合配套区

3F  A区 中央电子商务办公中心

         产业服务推广中心

         商务西餐厅/咖啡吧

         大堂

C区 国际物流仓储中心

    D区 市场经营综合配套区

A区 4-6F 星级商务会所